【文/企研室 攝影/邱添榮】小從運動競賽結果，大到全球經濟變動；不同的個人或機構，不斷地做出各種預測。撇開一些天馬行空或信口雌黃的荒誕言論，一般預測，多數仍根據過往發展軌跡，且輔以相關數據之判讀：不啻提供主事或參與者，一些可行的方向或目標。本刊的二○一○年各區房價大預言，也是基於相同的出發點…
十二個月前的今日，全球金融海嘯仍讓各國餘悸猶存；為了提振當下低迷的消費意願及能力，新官上任不久的馬政府，大膽推行消費券政策。當時，房市也基於相同理由而陷入盤整，部份業界意見領袖更直言，房地產絕對不能倒，政府應挽救搖搖欲墜的市場景氣。
結果不消半年光景，局勢出現近乎一八○度的大轉折；資金洪流沖積，兩岸經貿發展題材又乍現曙光，都會區房價開始逆勢飆漲，買氣也大幅翻揚。第三季開始，股市同樣氣勢如虹，整個資本市場，一掃前年九月以來的低氣壓。
世事難料 預測姑且信之
過去這一年，是風起雲湧也好，非理性榮景也罷，假設我們有能力回到一年前的今日，相信大多數人可能會對半年後，都會房市價格飆漲等『預測』難以置信。的確，人類無法真正斷言未來會發生什麼事，只能從過去發展歷程及數據趨勢中，找出某些軌跡，做出若干推測。
因此，本刊企研室即以長年對市場趨勢及發展之觀察，輔以歷史價格變化，對來年各區房市之價格提出預測。從實用角度，當然希望對購屋置產者有所幫助。
或者，您也可輕鬆看待這些預測；畢竟預言人人會做，但世事難料，這就是人世間事物奧妙之所在，也是預言或預測有趣之處。
以下，就是本刊對二○一○年各區房價漲跌幅的預測及分析說明：
◎台北市強者恆強 各區漲幅五％至兩成不等
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台北市核心區，來年新推案開價還會持續『豪宅化』。 |
預測：新推建案 幅度五到二十％不等
無論是基於資源分配持續集中，或精華區房地資產奇貨可居，現時台北市房價的飆漲，短期內還看不出大幅回檔的跡象。
從買盤或產品面看，近年北市產品規劃早已極度M型化，不是豪宅，就是小套房投資工具，因此價格也更易被拱高。
特別是豪宅的購買、持有特性，就是象徵，甚至炫耀性消費；這種行為無法用一般市場法則看待，當然更會讓價格居高不下。
因此在『強者恆強』之原則下，特別是大安、信義等一級精華地區，來年新推建案，多數仍將披上豪宅色彩，價格還會續揚。包含中山、中正及松山區等在內，也還會有一到兩成的開價漲幅。大同及萬華區，則仍須觀察公辦都市更新的成果而定；不過以一年之短期看，由於話題效應持續，漲幅還會有百分之十五左右。
內湖及南港方面，本企研室的預測漲幅和大同萬華相當；原因則剛好相對，關鍵都在園區發展前景支撐。相對來說，還能看到一般換屋型產品的北投、文山兩區，則主要仍為自用客支撐，開價漲幅相對較小，大約百分之五到十左右。士林區則較為特殊，有超高價地區之天母，也有亟待開發計劃落實，以鹹魚翻身的社子島，因此平均來看，漲幅反而相對有限。
◎台北縣自用客層大宗 整體漲勢趨緩
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如新市鎮及輕軌捷運仍無明確發展進度，則淡水房價恐有下修壓力。 |
預測：平均持平到漲幅一成 汐止有望補漲
雖然如板橋、新店、新莊或中和等區，確有開發題材（板橋為新站特區及遠東T-park，新店為裕隆城，中和有環狀捷運，新莊則是副都心為主），不過以全縣角度，去年下半年後各區房市的榮景，不啻是北市高房價產生的推擠效應所致。換言之，北縣多數區域價格漲勢成立，主要還是相對多金的北市客外移支撐。
然而，北縣房市的基本問題，並未因此消除；如淡水餘屋量過大，淡海新市鎮開發遙遙無期的問題依舊，五股、泰山及鶯歌等區，開發及質感相對不佳之現狀，短期內也尚難改變。
林口則算是特殊案例；雖有機場捷運加持，政府平價住宅之實際行政區位置也是在龜山，相對影響有限，不過當地發展仍有待加強與落實，待開發素地也還不少，今年第一季換屋新案的高開價，宜視為個案，而非區域整體狀態。如計算平均漲幅，則在一成左右。
基本來說，北縣房市仍以自用客層支撐為主，因此今年漲幅將相對緩和、有限。去年實際漲幅不大的汐止，隨著南港房市繼續加溫，很可能是今年最有『補漲相』的區域，預測漲幅有機會達一成五。新店及新莊的開發題材則仍值得期待，今年漲幅可望達一成左右。
永和則純粹是地狹人稠之故，未來推案恐怕有限；奇貨可居的前提下，開價還有進一步被哄抬的可能。幾個近年供給量可觀的地區如板橋、中和、三重、蘆洲及北大特區等，漲勢則會相對和緩，約是持平到漲幅五％之間。
前面提到的淡水，南段紅樹林高價區可開發空間已有限，平均漲幅因而下滑；如淡海新市鎮及輕軌捷運仍無明確發展進度，甚至還有下修可能。對岸的八里，台北港特定區開發對區域房市幫助有限，房價應持平。至於五股，儘管區域質感仍不理想，但在重劃區與北縣自行規劃捷運的雙重議題拉抬下，來年推案可能有五％左右漲幅。
◎基隆市內需型市場 房價持平
預測：指標案所在區 平均價格漲一成
這一、兩年我們可以看到，在基隆推出指標案的業者，藉由台鐵捷運化、台北捷運延伸計畫、都市更新推動，及兩岸直航等題材，把區域房市和大台北連上線，價格因此有望推升。然而實際情況是，現階段都只能算是行銷術語。這類高價個案，嚴格說來，多還是區域頂級客層購買，加上可售戶不多，因此只能算是特例。
整體來看，基隆仍為內需型市場，少數所謂區域豪宅案的價格跳脫，並不能概括論之。事實上，真正能吸引更多外客，特別是台北客源的，反而是訴求相對（於大台北地區）低價者。
從這個角度看，來年將推出指標新案的區域，平均或許還有明顯的開價漲幅，不過實際仍為個案狀況。基隆房價，仍應持平論之；部分供給量過多、內部需求無法消化之區域，價格甚至還有下修空間。
◎宜蘭縣封閉內需市場 價格持平
預測：宜市及礁溪 漲幅五~十％
整個宜蘭房市的基本面，在北宜高通車後的這兩、三年期間內，並未出現太大變動；區域房市最重大利多之高速公路既已通車，房市就缺少再炒作的空間。
況且市場需求面上，也未因為與西岸形成一日生活圈，而出現結構性變化；改變的只有，每逢假日北宜高大壅塞，縣內民宿相關行業凋零。就房市來說，近年價與量的變化都很有限。
礁溪仍將是唯一的例外；當地觀光飯店商機仍被看好，以溫泉為賣點的房市產品應該也仍能吸引一定數量的台北客支撐。從這點來看，區域房市今年可望出現近一成的價格漲幅。
首善之區宜蘭市，距離礁溪也僅一個交流道的距離，近幾年儘管內需比例仍高，不過買氣都能維持一定水準，房價也有五％小幅提升的機會。
至於其他區域，推案量不少、內需力道較強的羅東、五結，只要大環境景氣不出現重大變化，應該也有三到五％的緩漲幅度。其他地區則相對偏僻，甚至連內需量也不算大，因此房市並無太多發展空間，遑論價格變化。
◎桃園縣北桃後勢看漲 南桃欲振乏力
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南崁房市再度受到台北客青睞，半年來北客成交比例激增。 |
預測：桃市漲勢冠全縣 楊梅恐下修
去年下半年後房市氣氛大翻盤，買氣開始轉旺。不過單看桃園縣房市，則多數地區市況，都不大符合以上描述。至於原因，其實和基隆、宜蘭類似，也就是，桃園房市大體屬於內需格局，因此實質經濟面僅呈現緩步回升，甚至庶民經濟力尚未回升，房市買氣很難真正回溫，價格自然也不易提升。
這當中有幾區例外。首先是八德；以需求能量及面積論，近年八德的推案密度，幾乎是全縣之冠。不過去年官方發表的『八德市擴大都市計劃』，連同貫穿本市桃市，連接航空城的捷運綠線規劃，不啻讓原本供給量恐過剩的區域房市，獲得新的支撐題材。兩相抵消之下，來年八德房價有望緩漲，幅度約五％。
再來是蘆竹南崁。本區可藉中山高直通大台北，只消四十五分鐘車程，因此傳統上一直有相當比例的台北客買盤。前些年受到林口攔截，北客比例一度下滑到兩成，甚至更少。但去年顯然連林口房價都跟漲，這使相對『俗又大碗』的南崁房市產品，再度受到台北客青睞，半年來北客成交比例激增。基於此一發展，本區來年有望出現一成左右的價格漲勢。
這些年桃縣房市算是處於低檔，不過縣治桃園市則似乎置身事外。這除了有一定內需能量外，新核心中正藝文特區內展演中心完工啟用，也提供足夠的話題支撐，目前已有區域新案喊出二十餘萬的新高價。在中正特區帶動下，全市今年仍行情看漲，預估最高將有十五％漲幅。不過如細分，則較可能有明確漲勢的，還是中正特區周邊。
另一大型都會區中壢市，區域房市也和桃市類似；不同的是，桃市各區行情差異不大，但中壢市除市區與內壢外，還有高鐵車站特定區及龍岡等區塊，也有大量推案，行情和產品規劃特色，則和市區差異不小。整體來看，市區及內壢內需強勁，又有捷運藍線題材；高鐵特定區開發也因機場捷運完工在即，而逐步顯現雛形，因此預估中壢全市，來年可望出現一成左右的房價漲幅。
至於其他區域，內需力道不如上述幾個人口密度或數量高的都會區強勁，遑論吸引區外客，因此大體仍是持平居多。航空城題材短期內仍看不到實質，故大園來年行情仍難看升。楊梅儘管有最新的五楊高架題材，但是前些年供給量增加過快、過大，至今賣壓仍重，故價格甚至還有下修壓力。
◎新竹地區兩大都會領銜 全區價差擴大
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竹科人購屋之喜好與腳步，直接影響新竹各行政區房價之變動。 |
預測：都會區漲幅五~十％ 其他下修
前面分析台北市行情時，曾提到『強者恆強』的原則。而談新竹地區房市，恰巧也適用這樣的準則；也就是兩大都會區新竹、竹北市，與其他區域如竹東、新豐及湖口等區的分別。
此話怎說？無論從區域推案、需求結構，甚至是開發利多題材，可說沒有一項不是這兩大都會佔盡優勢。因此今年新竹、竹北兩市房市，仍將是全區焦點所在，全區落差也將愈拉愈大，也就是兩市行情、供給繼續看漲，其他區則是持平或下修。
新竹市方面，華固南下力作「天湖」將開出區域天價，不過本案實屬特例；來年本市房市展望，主要還是看下列幾點：第一是關長、光埔兩大重劃區發展。第二是持續工業區土地資產活化開發。第三則是後火車站公辦更新案。這些題材的發展及進度，才是竹市房市今年行情看漲的動力來源。
竹北市去年幾乎是台科大重劃區獨領風騷。此發展其實有天時、地利、人和的條件；天時是電子業景氣回溫，地利是重劃區地價還在相對低檔，因此有空間推出總價合宜的產品，人和則是竹科人大舉捧場。而畢竟竹科人購買力並未真正恢復到過去水準，因此除台科大及少數舊市區平價產品外，價格相對較高的高鐵特區，市況仍相對平淡。
至於今年，無論台科大重劃區、高鐵特區或剛完成規劃的縣治三期，地價都比去年平均水準高不少；因此至少開價部份，就會比現階段高出一到兩成不等。不過由於電子業產能也可望進一步提升，強化竹科人購買力及意願，因此實際成交行情應該也會跟隨上揚，估計應會有一成左右漲幅。
其他幾區在兩大都會區強力發展的『排擠』下，未來可能愈來愈難拉攏竹科人；區域房市縮為內需格局，價格自然很難成長，甚至可能還會出現下修。
下半年變數多 房價恐短期波動
誠如文首所說，預測人人會做，然而世事也真難料。住展企研室根據過去的市場行情異動軌跡及近期趨勢變化，綜合推測出上面的漲跌預測。然必須提出的是，和往年相比，今年度影響市場的因素顯然更多，且多集中在下半年。
首先是利率；這點毫無疑問是，現階段可確定，最快今年第二季，最遲第三或第四季，一定會出現的變化。原因不外乎資金浮濫、熱錢流竄，炒股、炒匯、炒樓，造成資產泡沫。因此，貨幣寬鬆策略及低利條件，勢必暫時走入歷史。
去年第四季澳洲先開槍升息，今年一月對岸無預警調升存款準備率，都是低利時代暫時終結的前兆。而這直接來說，是購屋房貸負擔加重，建商建融成本增多；間接而言，當然也會增加投資客的資金負擔，對房市當然有相當程度的影響。
接著是兩岸題材。從去年底簽署、今年一月中生效的MOU，到預定五月簽署的ECFA，持續成為國內資本市場炒作素材的兩岸開放交流議題，勢必在今年下半年逐步兌現，想像變成實質。屆時，一切是否如原先想得那般美好，馬上見真章。往好處想，社稷民眾均蒙其利，房市自然欣欣向榮；反之，則等於利多出盡、幻夢破滅，一切回歸基本面，靠此題材吹起的泡沫，當然也就被戳破了。
最後則是五都選舉。其實去年的縣市長三合一改選，已讓桃竹房市受到短期衝擊，加上過去市場發展史印證，選舉顯然是極短期，但負面衝擊不可謂不小的房市銷售利空。特別是，這次是空前第一次的地方改制升格後首長改選，競爭激烈可想而知，當然對社會整體的衝擊也會更大。
綜合以上三大變數，加上相對遠期的通膨怪獸，都可能是下半年後，影響台灣房市的關鍵因素。因此本刊不僅做出上述的區域房價變動預測，同時也提出，下半年房市恐將有相當幅度之震盪，屆時買氣或行情，很可能再出現短期波動的現象。
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